蛋壳公寓被摘牌，长租公寓行业窘境或始于租金贷

近日，纽约证券交易所(NYSE，下称“纽交所”)宣布，其监管部门“纽交所监管局”工作人员已决定启动程序，将长租公寓运营商蛋壳公寓从纽交所摘牌，蛋壳公寓的美国存托股也将立即暂停交易。

据公开资料显示，蛋壳公寓是紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下的高端白领公寓品牌，公司于2015年1月在北京成立，2020年1月17日晚间，长租公寓运营商蛋壳公寓成功登陆美国纽交所，股票代码“DNK”。2021年3月15日，纽交所监管局暂停了蛋壳公寓ADS的交易。

窘境或始于租金贷

作为曾经国内最大的长租公寓品牌之一，蛋壳公寓的惨淡收场背后，是长租公寓目前的困境的缩影。在从上市到被宣告停止交易，前后仅过去445天。而就在这445天里，可谓是一地鸡毛。

据公开数据显示，2018年至2019年，蛋壳公寓的营业收入虽然同比增加一倍有余，但营业支出却翻了近3倍，净亏损从13.66亿元增长至34.35亿元。蛋壳公寓在2019年年报中称，公司大量资金来源包括与租金融资相关的金融机构的预付款以及用户预付款，租金贷占比过半。

2020年，蛋壳公寓亏损幅度加剧，仅一季度净利润就亏损12.3亿元，几乎等同于2018年全年亏损，资产负债率已升至97.06%。2017年至2020年一季度末，蛋壳公寓累计亏损63.03亿元。

同时也由于疫情方面影响，从侧面也反映出，长租行业目前的发展和盈利模式仍存隐患，隐患或始于租金贷。

据了解，蛋壳公寓的租金收取有两种方式，一种是不贷款，这种方式只能选择季付、半年付和年付；第二种方式就是使用贷款支付房租，蛋壳跟金融机构合作，为租客办理贷款一次性预付一年房租及押金，这笔一年的房租由金融机构支付给蛋壳，然后租户再每月偿还给金融机构贷款，而蛋壳则向房东月（季）付租金。

第二种模式通常被称为“租金贷”。对于“租金贷”，起源于2012年4月，当时国家出台灵活就业和40、50人员创意小额扶持贷款的相关政策。但租金贷碰上分散式长租公寓后，小产品就变成了一门大生意。

据了解，公寓领域“租金贷”崛起的2015年。对于长租行业，运营商短期盈利无望，所以希望通过快速形成规模来获得资本市场的认可和投资运营商短期盈利无望，所以希望通过快速形成规模来获得资本市场的认可和投资。长租行业企业纷纷进入“租金贷”模式。

透过租金贷的现象，看到是其本质，看似是为了帮租客解决资金不足的问题，实质上则是为了长租公寓疯狂扩张作为融资需要。换句话说，就是借用租客的信用，来成为长租公寓扩张资本和经营的手段。

随着长租公寓暴雷事件的不断上演，“租金贷”模式也受到了拷问。针对目前的窘境，这或许始于“租金贷”模式。因此，长租公寓行业要长远发展，就需要得到规范。

长租公寓的后时代

近日，住建部、国家发改委、公安部、市场监管总局、国家网信办、银保监会等6部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（以下简称《意见》）。

同时，《意见》明确指出，从事住房租赁经营的企业，以及转租住房10套（间）以上的自然人，就定性为轻资产租赁企业，应当依法办理市场主体登记，取得营业执照，其名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样。

政策要求，住房租赁企业应当具有专门经营场所，开展经营前，要通过住房租赁管理服务平台向所在城市的住房和城乡建设主管部门推送开业信息，由所在城市住房和城乡建设主管部门通过住房租赁管理服务平台向社会公示。同时明确落实城市政府主体责任。建立多部门协同的住房租赁联合监管机制，将相关部门的监管工作纳入政府绩效考核体系。

随着长租公寓得到有效的监管，形成全行业共治。未来长租市场的市场主体会进一步出清，让真正从事长租房运营的企业获得更加稳定的市场竞争环境，有利于长租房市场规范健康发展。与此同时，蛋壳公寓的摘牌对于整个长租公寓来说是一个教训和警醒。